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內容來自sina新聞
住宅開發行業增速下降 業內稱部分城市或現崩盤
以萬科和恒大所代表的兩種模式，2013年發生瞭巨大的變化。萬科作為全國最大的住宅開發商，增長後勁不足；恒大作為最早完整佈局三四線城市的開發商，已經面臨區域市場枯竭的問題。
兩傢公司共同的問題是，中國住宅開發市場面臨的風險在加大。頻繁爆出的天價地正在蠶食住宅開發商的利潤空間，一二線並非安全的避風港；三四線住宅售賣"收割瞭一茬"便難以為繼，整體住宅高庫存供大於求。
世聯地產董事長陳勁松認為，中國房地產市場單邊上揚的時代已經結束，2014年城市間分化的局面還將加劇，市場的不確定性大幅上升，甚至不排除某些城市和區域會出現崩盤。
高價地的去化壓力
2013年是房地產歷史上地王最多的一年，不完全統計，全年地王出現超過20幅。
雖然目前房企回歸一二線城市的動作並未停止，但中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱認為，京滬深穗四個一線城市已經走過瞭房地產高速發展的最快階段，而從目前趨勢來看，除瞭有"畸形需求"的北京之外，上海、廣州和深圳的房價漲幅已經趨緩。
在目前整體市場容量衡定的情況下，一線城市新房的成交量相對峰值已經回落。數據顯示，2013年北京市新建商品住宅的成交面積為約946.3萬平米，相比2012年的峰值出現瞭約45萬平方米的降幅；上海2013年的新房成交量則比2007年的峰值下降約40%。
在此背景下，開發商回歸一線城市的開發難度和風險都在加大。北京亞豪機構指出，從2013年成交地塊的土地成本來看，未來純商品住宅市場"豪宅化"的趨勢越來越明顯，2014年年初，北京樓市將會有一批中高端項目集中上市，占比將顯著上升。
但與此同時，2013年這批高價地在未來面臨的去化風險也在增加。丁祖昱分析，未來一線城市剛需住宅板塊面臨較大調整，豪宅市場也將面臨去化的壓力。
"剛需客戶群體購買力上升幅度有限，對於單價和總價的承受能力有限；而豪宅不是必需品，需求量也相對固定。"丁祖昱透露，從其2013年監測的數據來看，上海全年成交千萬級豪宅3000餘套，北京成交2000餘套，廣州和深圳加起來不過1000套。
北京中原地產市場總監張大偉則指出，在一線和部分二線城市的高地價項目中，地價已經占到整個產品成本的40%以上，風險在於，隨著未來房價漲幅放緩、下跌，房企的利潤空間將被擠壓，甚至可能虧本。
二線城市的高庫存隱患
一線城市的高端住宅面臨去化壓力，二線城市的市場庫存則持續積累。
據CRIC研究中心監測，新增供應與2013年各地成交數據相比較，大多數二線城市供應規模能夠覆蓋當前各地住宅成交需求。在其樣本城市中，八成城市新增住宅供應將同比上升，寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%，其中寧波更是達到48%。CRIC研究中心預計，2014年二線城市的供應面將迎來全方位擴張。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]對21世紀經濟報道記者說，二線城市的消化周期介於一線城市與三線城市之間，目前來看，整體市場成交相對平穩，供應卻激增，庫存大量累積的隱患顯現，但不同城市的風險正在分化。
以天津為例，2013年前11月，供求比已達1.4，供遠大於求，而近15個月的消化周期，遠超其他二線城市，濱海新區呈現蕭條。
重慶和長沙每年市場交易量龐大，成交均價卻處於低位水平。數據顯示，2013年前11月，長沙商品住宅成交已破1400萬平方米，重慶也早已破千萬平方米，但從均價來看，長沙僅在6000元/平左右，重慶也隻是維持在7000元/平的套內水平。
世聯地產研究總監吳志輝說，在世聯的調研中，即使部分擁有產業集聚和人口集聚能力的二線大城市，例如供給巨大漲價壓力不大的武漢、重慶和成都，2013年部分開發商在當地的盈利水平也不高，其中不乏知名房企；在一些傳統的發達區域，例如蘇南地區的蘇錫常，因為外需的疲軟樓市表現很差；即使在杭州這樣的1.5線城市，不少開發商也面臨著去化並不如意的挑戰。
"房企在以上二線城市很難賺到高利潤，而由於當地高端需求缺乏，房價江翠北側重劃區細部計畫建地年息8趴的進一步提升也很難拉動。"丁祖昱表示。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，人口和產業是二三線城市樓市能否持續的根本，二線城市受限於城市容量和人口規模，自用型需求有限，更多的是來自於投資性的需求，一有調控就首當其沖受到波及。
行業增速下降
在楊紅旭看來，三四線城市的房地產市場已經整體供過於求，發展空間有限。
根據業內分類，中國有289個地級以上城市，除瞭4個一線城市、33個二線城市外，252個都是三線城市。多數三線城市房地產市場容量小，需求有限且供給無限。此外，地方財政過度依賴房地產市場，導致波動風險很大。
"那些房價較低、均價水平在6000元/平方米以下的三線城市存在較大風險。"丁祖昱認為，在成交量低平、價格更低的市場中，即便是成本控制較好的一些規模房企，項目利潤也很難如想象中可觀，而且增加瞭企業的管控半徑和管控難度，消耗瞭管理團隊。
"我們調研瞭很多三四線城市，發現供給壓力巨大而總的需求有限，很多樓盤從年初到年底價格幾乎沒有怎麼漲過，其中東北的三四線城市已成為不少開發商的夢魘，某些城市例如丹東目前的去化周期高達近7年，如果把未來的供應算上，去化周期更是長得可怕。"世聯地產研究人士指出。
世聯預計，2014年將延續當前城市分化的態勢，住宅供給面積增加10%左右，而需求卻有所衰退，行業整體的去化率會低於2013年，預計銷售面積同比增長5%，全國均價增長5%，銷售金額增長10.2%，增速均遠低於2013年。
世聯指出，2011年行業增速的下滑，導致很多開發商在2012年初面臨著巨大的償付危機，不得不降價來保證現金流的安全。在2014年，行業增速的下降同樣會帶來較大沖擊，會有部分加杠桿過度的開發商面臨去庫存的壓力。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/08242571648.shtml
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